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对话任莉:金九银十今年最突出 迎来真正的买房窗口期

时间:2017/11/3 21:33:50  作者:笑看今生  来源:  查看:77  评论:0
内容摘要:任莉表示,受新政影响,上半年成交量锐减,到7、8月份新盘陆续入市,今年的“金九银十”会非常突出。同时,在限价的政策调控下,下半年会是一个真正的买入窗口期。

“金九银十”年年有,今年争议格外多。在“限购、限价、限售、限贷”的闭合式楼市政策调控下,“金九银十”能否像往年一样迎来房企销售的兴奋期?据住建委官方数据显示,今年上半年,全市商品房销售面积为427.4万平方米,同比下降35%。面对这样的市场环境,中原地产北京公司总经理任莉做客腾讯房产高端访谈栏目,对话“金九银十”热点话题,从今年呈现的特点、购房心态,以及热门区域和产品等方面进行抽丝剥茧的分析,并为房企的营销走势做出精辟解读。任莉表示,受新政影响,上半年成交量锐减,到7、8月份新盘陆续入市,今年的“金九银十”会非常突出。同时,在限价的政策调控下,下半年会是一个真正的买入窗口期。腾讯房产:从专业角度谈谈什么是“金九银十”?今年的特点如何?

任莉:10年前,“金九银十”还是比较典型的现象,而从前两年开始就没有那么明显。但是今年的“金九银十”会非常突出,原因在于从先期开始,政府做了大力度调控,成交量锐减,同时客户的观望情绪需要有3到5个月的消化周期。第二,上半年受新政影响,开盘项目也比较少,到7、8月份才开始陆续有一些新盘入市,所以今年的“金九银十”一定是非常明显的。

腾讯房产:从上半年北京的房地产数据来看,无论是开工面积还是销售额、销售面积都在下滑,背后的原因是什么?

任莉:今年开工面积下滑,很大程度跟去年的土地上市有关,实际上去年和前年的土地放量跟今年比起来少很多,而今年的土地供应量比去年同期大概上涨了45%。

腾讯房产:下半年无论是供应还是成交是不是会比上半年要好?

任莉:首先从成交量上看,肯定会有一个稳健的上升。4月份同比3月份的成交量跌了70%,5月份在4月份的基础上又跌了近50%,到6月份才差不多触底止跌,到7月份成交量同比上涨2%左右,到8月份我们预判应该稳健上升了17%左右,同时又有一些项目拿到销售证,预计9、10月份成交量的上浮比例应该在20%左右。即使量上升,今年也不会出现量价齐高的情况。政府在批价的时候也会综合考虑,房子是用来住的,并不希望开发商过高地去追求利润。对于真正的改善客户,今年“金九银十”或是下半年,都是一个很好的买入窗口期。

腾讯房产:从数据上看,北京这几年二手房的成交量远远要高于新房,目前二手房、新房的成交量,有多大差距?

任莉:存量房市场的到来,是任何一个城市成熟的体现,因为城市的土地面积是有限的,早期以增量房为主,成熟以后就会以存量房为主。大概2011年以前还能平分秋色各占50%,到2012年之后,存量房就能增到60%,到2015年和2016年的存量房在整个成交比例里能达到80%左右,今年上半年应该达到了80%左右。今年上半年出了很多土地,大概只有三分之一能够直接转化成纯粹的商品房,那么剩下的有写字楼、产业园,还有租赁保障性用房,70年自持用房,马上还会有共有产权房,所以纯粹的商品房住宅,在未来的市场供应结构里还是会偏稀缺的。

腾讯房产:纵观北京市场,今年比较热门的区域和产品有哪些?

任莉:从产品结构来看,三居户型大概占到50%左右,甚至有的区域会更加明显,能够占到60%、70%,这一轮客户大部分以首次改善为主。从区域特征来看,今年有几个值得关注的板块,一个是西南四环,从旧宫、兴宫,然后到亦庄、四环、五环。另一个就是昌平、北七家一带,随着未来科技城将近30万平米的规划,吸引中关村、上地等地人群和有实力的科技企业搬迁,将来应该是一个不次于天通苑规模的新型发展板块。

腾讯房产:对于这种三居产品,购房者需要特别注意哪些方面?

任莉:在改善的过程中,首先要客观考虑自己的家庭结构。第二要相对舒适,根据需要一定要有所取舍。第三是区域,对于资产和积蓄有限的客户来说,看好区域的潜力和发展比现有的成熟地段,会更实际。举个例子,当年我们做金地名京和太阳宫,金地名京离国贸很近,又有地铁,当时卖2万2,算是成熟片区。太阳宫当时除了有两个公园,地铁、商业、人大附中还没有,太阳公元(楼盘资料 业主论坛) 当时卖1万8,但是现在太阳公元片区已经12万到15万了,金地名京可能也就是8万到10万,或者也超不过12万。

腾讯房产:所以挑房子就跟选股票一样,不光要看现在的价值,还要看未来的价值潜力。今年拍的基本上是限价地,现在好多人问,同一地段,买现在的二手房,还是买未来的新房?

任莉:这就要根据原有这个区域存量房的新旧程度以及开发商品质来定。我刚才举的例子,如果原来这个地方本身就是很好的项目,它的设计理念也是领先的,那肯定就买现有的。但是如果原有的全是普通的次新房,那新房的品质肯定会更高一些,包括整个硬件软件都会有所提升。

腾讯房产:最近有条新闻,说一个不成文的规定就是限价8万,后来住建委辟谣,表示没有这个明确的方案。现在一些城区的项目,价格也突破8万,甚至突破10万,又赶在金九银十这个节点,您觉得这些项目入市后会给北京高端市场带来哪些影响?

对话任莉:金九银十今年最突出_迎来真正的买房窗口期

任莉:高端产品的竞争一直都很激烈,因为它要的都是金字塔尖的那少部分人,在营销手段上也是比拼激烈。另一方面来说,更多高端项目入市,可以提升整个区域的价值。比如望京金茂府(楼盘资料) 、北京金茂府(楼盘资料),高端盘的进入,让整个区域的人文环境、配套环境相应得到提升,他们甚至不遗余力把优质的小学和高端的养老配套引进,推动这个区域的发展。所以,限高端盘的价不是那么必要,高端的走高端的路线,政府该保障的走保障的路线。

腾讯房产:刚才您提到的比如北京金茂府,还有天恒的一些高端产品,今年这些产品在创新层面有哪些亮点?

任莉:金茂一直秉承科技这条路线,用科技创造舒适,居住的恒温恒湿以及空气净化体系都是金茂一直在追求完善的。他们提出一平方公里的城市理想,与城市和谐共生,整个社区设置做的是开放式街区,规划理念上还算比较领先。第二,在产品上也更加注重功能面积的合理性。过去老一代豪宅,面积做得很大,为了满足奢豪度,有时候会浪费很多空间,那么新一代豪宅,它在满足客户基本功能的前提下,会去掉过多的社交家宴空间,总价会更加合理,把这些钱花到对品质的改善上去,在这一点做得最突出的应该是中粮天恒的天悦壹号,140多平米能够做出160平米初级豪宅的舒适感。腾讯房产:今年下半年,还有哪些项目值得关注?

任莉:这两年的高端用地基本上都集中在西南四环、五环,还有一个值得改善客户关注的就是榴乡桥的德贤公馆,德贤公馆现在已经是现房了,装修品质和标准在整个板块也算是领头羊。还有北京首开住总·熙悦安郡,也属于改善型,产品也是在一百平左右。再有就是华侨城的两个项目,一个是和园,一个是新著东方(楼盘资料),这几个项目都是下半年值得期待的。目前热销的还有公园懿府和海梓府,如果关注整个西南板块,必须得拿一天的时间去考察。

腾讯房产:今年市场与去年相比,无论是心态还是开发商拿地节奏,明显回归理性,您觉得从市场层面来讲,这种理性会持续多久?

任莉:开发商对价格的预期趋于理性。从上半年拍地情况来看,开发商对于扩张和下一步布局总体比较积极,但是受政策引导和限制性条件,以前快速开发快速变现、快速滚动第二个地块的操盘模式,现在已经过时了,未来开发商必须面对持有经营的问题。比如长租公寓,70年内不能销售,最长租期只能签十年,每十年就要做一次新的市场开发,未来开发商要介入物业。运营物业的管理规范,我认为力度会加大。如果物业做得不好,可能未来十年、二十年的二次、三次经营会受到重大的影响。

腾讯房产:因为时间原因,非常感谢任总在百忙之中作客我们腾讯高端访谈栏目,今天就到此结束了,谢谢。


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